5 porad dotyczących finansowania inwestycji na rynku nieruchomości

W listopadzie 2023 r. deweloperzy zaczęli projekty budowy 11 tys. mieszkań, o 48% więcej niż przed rokiem. Dostali pozwolenia na budowę 14 tys. mieszkań, to o 6% więcej r/r. Mamy do czynienia z trzecim z rzędu pozytywnym comiesięcznym odczytem.

Deweloperzy zwiększają tempo przygotowań do rozpoczynania nowych inwestycji. Szukają sposobów finansowania dla różnych nieruchomości, uwzględniając malejącą średnioroczna inflację i perspektywy obniżki stóp procentowych. I uwzględniają, że analitycy ostrzegają: choć inflacja odpuści, to raty kredytów mocno nie spadną.

Pod koniec roku odnotowaliśmy rekord, w swojej pierwszej publicznej ofercie spółka Victoria Dom spróbowała czegoś, czego nie robił jeszcze żaden inny typowo mieszkaniowy deweloper. Z sukcesem zaproponowała inwestorom papiery dłużne o wartości 100 mln zł.

Emisja obligacji może okazać się pomysłem na zakup gruntów przez deweloperów. Jednak pod pewnymi warunkami.

- Szukając finansowania na zakup gruntu deweloperzy zastanawiają się czy korzystając z emisji obligacji będą mogli jednocześnie zaciągnąć kredyt bankowy, jest to możliwe, ale ważne jest jak ustrukturyzujemy emisję i cały proces - wyjaśnia Tatiana Piechota, prezes zarządu w Grupie Upper Finance. – Deweloper może zabezpieczyć się na innym gruncie, na udziałach spółki i na rachunku escrow, dotyczącym ryzyk przedwczesnej lub nieuzasadnionej zapłaty. W ten sposób można zabezpieczyć interes obligatariuszy, banków, jak i samego emitenta.

Trudniejszym tematem dla deweloperów jest finansowanie i refinansowanie budowy hoteli. Banki podchodzą do tego nadal selektywnie.

- Jeżeli chcemy wybudować hotel musimy mieć 50% wkładu własnego, stąd zainteresowanie realizacją inwestycji w systemie condo, dzieląc hotel na małe apartamenty lub pokoje hotelowe - przyznaje Iwona Załuska, prezes zarządu w Grupie Upper Finance. – Sprzedajemy je osobom fizycznym, które sfinansują projekt w 100%. Możemy też w tym systemie refinansować hotele już istniejące.

Temat jest tym bardziej wyjątkowy, ponieważ od czterech lat UOKiK i KNF ostrzegają przed ryzykiem, jakie może generować inwestowanie w apart- i condohotele. Co wzbudza największe obiekcje organów nadzoru? Jest to m.in. brak zabezpieczających pieniądze klientów rachunków powierniczych oraz wątpliwości co do prawdziwości obietnic odnośnie lukratywnych zysków.

Przy poszukiwaniach finansowania atrakcyjny może okazać się kredyt deweloperski bez warunku przedsprzedaży, który jest rynkową nowością.

- Mogą z niego skorzystać doświadczeni deweloperzy, którzy dysponują 25% wkładem własnym – wyjaśnia Tatiana Piechota. – Co najważniejsze, dotyczy to niedużych projektów, do 20 mln zł. Wówczas warunek przedsprzedaży może być na zerowym poziomie, gdy uruchamiana jest pierwsza transza kredytu.

Wejście w życie w 2024 r. dyrektywy CSRD, dotyczącej obowiązku raportowania danych niefinansowych, będzie miało wpływ na praktycznie wszystkie firmy niezależnie od wielkości. Unijna dyrektywa w sprawie sprawozdawczości w zakresie zrównoważonego rozwoju przyczyni się do tego, że ESG znajdzie się w centrum strategii biznesowej firm. W dyrektywie CSRD nałożono na zarządzających spółkami obowiązek analizowania kwestii związanych ze zmianami klimatu, czy utratą bioróżnorodności, prawami człowieka i, co kluczowe, powiązania ich z możliwością ryzyk finansowych dla tych firm.

Dyrektywa w jej pierwszym etapie dotyczy dużych firm. Jednak w praktyce już na tym etapie nie ograniczy się tylko do nich. Duże podmioty, które będą musiały przygotowywać raporty ESG, zaczną wymagać od swoich dostawców i podwykonawców dostarczania określonych danych (np. w zakresie emisji gazów cieplarnianych), aby uwzględnić je w swoich raportach.

Obszar CSR i ESG uległ znacznej profesjonalizacji w ciągu ostatnich lat. Już 40% firm ma osobny dział lub osobę zajmującą się tematem ESG (w 2020 r. było ich 17%), a 7 na 10 firm posiada strategię – jak dowiadujemy się z ósmej edycji raportu „Badanie CSR w praktyce – barometr CCIFP”, które przez Francusko Polską Izbę Gospodarczą (CCIFP) zostało przeprowadzone w listopadzie 2023 r.

- W 2026 r. ESG będzie dotyczył każdego dewelopera, z wpływem na finansowanie bankowe - mówi Iwona Załuska. – Natomiast nadal nie wiemy czy osoby fizyczne będą mogły kupić mieszkania od deweloperów nie mających przygotowanego przez audytora pozytywnego raportu.

Dobra wiadomość dla deweloperów dotyczy przenoszenie rachunku powierniczego pomiędzy bankami. Jest to istotne zwłaszcza w momencie, gdy bank, w którym deweloper ma rachunek, nie jest bankiem finansującym kolejną inwestycję.

W takiej sytuacji deweloper może skorzystać z dwóch form wypowiedzenia rachunku. Może to być wypowiedzenie jednostronne przez bank lub wypowiedzenie w drodze porozumienia zawartego pomiędzy bankiem i deweloperem. Konsekwencje różnią się jednak w sposób istotny.

- Jeżeli deweloper skorzysta z formy porozumienia, to obligatoryjnie wpadnie w reżim nowej ustawy deweloperskiej, nawet jeżeli pierwotny rachunek otwierał, gdy obowiązywała poprzednia wersja ustawy – komentuje Tatiana Piechota. – Jeżeli deweloperowi zależy na tym, aby rachunek był prowadzony na zasadach starej ustawy, to powinien zadbać, aby umowa została wypowiedziana jednostronnie przez bank, a w takiej sytuacji musi być podany ważny powód. Takim powodem może być to, że klient ma finansowanie zapewnione w nowym banku i do uruchomienia kredytu warunkiem koniecznym jest posiadanie rachunku powierniczego w banku finansującym inwestycję.