Inflacja coraz bardziej rządzi rynkiem nieruchomości

Rynek nieruchomości coraz bardziej odgrywa rolę tarczy osłabiającej atak inflacji na nasze portfele. W kwietniu wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 41 proc. r/r, a liczba kredytów o 24 proc.

Na rynku sprzedaży mieszkań I kw. był bardzo udany, zwłaszcza w porównaniu do II kw. 2020, który należał do najgorszych w ostatnich latach, ze względu na początek ekspansji pandemii. Spowolnienie na tym rynku było widoczne przez co najwyżej kilka pierwszych miesięcy epidemii. Koniunktura wróciła bardzo szybko i wszyscy przystąpili do nadrabiania zaległości z pierwszego zamknięcia gospodarki. W ciągu zaledwie roku deweloperzy odrobili zaległości. 

Tylko dzięki decyzjom wydanym w kwietniu br. deweloperzy mogą zacząć budować kolejnych 16,9 tysięcy mieszkań. Mamy do czynienia z najlepszym kwietniowym wynikiem w historii. 

- Sprzedaż mieszkań jest coraz bardziej napędzana już nie dochodami z rynku najmu, ale potrzebą chronienia oszczędności przed inflacją - mówi w rozmowie z MarketNews24 Dariusz Węglicki, dyrektor zarządzający funduszu Catella Polska.

W niektórych dużych miastach ceny najmu spadły nawet o ponad 10 proc. Związane jest to także z tym, że większość mieszkań, które do tej pory były oferowane na krótkie terminy, została przesunięta na rynek najmu długoterminowego.

Spośród największych polskich miast najsilniejsze spadki cen najmu rok do roku dotknęły Kraków (9,6 proc.), Warszawę i Łódź (po 9,5 proc.). Najmniejszej korekcie uległy stawki w Poznaniu, gdzie w ciągu 2020 r. ceny wynajmu spadły o 5,7 proc. Dane z I kw. br. są jeszcze mniej optymistyczne. Stawki najmu małych mieszkań w Krakowie zmalały o 14 proc., o tyle samo spadły ceny mieszkań średnich w Warszawie.

Pogorszył się wskaźnik rentowności wynajmu. W stolicy, jak podają rynkowi analitycy, mieścił się w przedziale od 3,4 proc.  do 4 proc. (najwyższe są dla lokali 1-pokojowych). Wskaźniki dla Krakowa są niemal identyczne. Rentowność najmu jest niższa, ale popyt na nowe mieszkania rośnie, powodem jest przekraczająca już 5 proc. inflacja konsumencka, przed którą w różnych aktywach chcemy chronić swoje oszczędności.

- W maju obserwujemy powrót do wynajmowania mieszkań, najszybciej zapełniają się mieszkania o średnim standardzie i lokale luksusowe, z czasów pandemii pozostaje jednak ta zmiana, że okresy najmu są zwykle krótsze – wyjaśnia D.Węglicki. - Na tempo najmu ma wpływ tempo szczepień, z którymi Polska nie radzi sobie dobrze. Do nas zaczynają wracać obcokrajowcy, ze względu na podejmowaną pracę, ale także i studenci, w akademiku w Krakowie mamy już opłaconą rezerwację od czterdziestu hiszpańskich studentów. Powroty do cen wynajmu sprzed pandemii potrwają jednak jeszcze kilka miesięcy - w optymistycznej wersji. W mniej optymistycznej, od roku do trzech lat.

Polski rynek nieruchomości będzie zmieniał się w kierunku rozwoju segmentu mieszkań na wynajem. Rynek coraz bardziej będą zmieniać fundusze inwestycyjne.

- Jako fundusz kupujemy bardzo dużo, w tym roku zainwestujemy ponad 1 mld euro w nieruchomości w całej Europie, a mamy też w planach kolejną nieruchomość w Warszawie – dodaje D.Węglicki z Catella Polska. - Fundusze instytucjonalne będą na nim coraz bardziej obecne na polskim rynku mieszkań na wynajem, kosztem udziału w rynku inwestorów indywidualnych.

Według danych GUS od stycznia do kwietnia 2021 roku przekazano klucze do 72,2 tys. mieszkań, czyli o 13,3 proc. więcej niż przed rokiem. Z tej puli ponad połowę lokali (41,9 tys.) oddali do użytku deweloperzy, a pozostałe mieszkania (28,8 tys.) inwestorzy indywidualni. Na rynku pojawiło się o 2,4 proc. więcej mieszkań deweloperskich i o 32,4 proc. więcej lokali wybudowanych przez pozostałych inwestorów.  Przeciętna powierzchnia użytkowa jednego mieszkania wyniosła 94,7 m kw.