Jakie mieszkania będą sprzedawać się najlepiej

Deweloperzy chętnie budują mieszkania małe. Inna jest strategia wchodzących na nasz rynek funduszy instytucjonalnych. O tym czyja strategia okaże się skuteczniejsza zdecyduje pokolenie młodych ludzi, którzy mają inne spojrzenie na potrzeby mieszkaniowe.

- Blisko 80 proc. rynku deweloperskiego to mieszkania małe, jedno lub dwupokojowe - mówi w rozmowie z MarketNews24 Zbigniew Maćków, architekt, który od 1995 r. prowadzi własne biuro Maćków Pracownia Projektowa, autor zrealizowanych projektów biurowców, apartamentowców i budynków wyższych uczelni. – To dlatego, że dla deweloperów istotna jest stopa zwrotu z inwestycji w perspektywie do dwóch lat.

Popyt na nowe mieszkania jest bardzo duży, choć perspektywa kilku podwyżek stóp procentowych wydaje się coraz bliższa. Jednak stopa zwrotu z inwestycji jaką jest mieszkanie na wynajem pozostaje nadal bardzo wysoka w Polsce, oceniana jest na 5-6 proc. rocznie w dobrych lokalizacjach. Jesteśmy rzeczywiście w sytuacji wyjątkowej bowiem w innych krajach Europy stopy zwrotu są mniej więcej o połowę niższe. Korekta dochodów z najmu z powodu pandemii nie była duża.

W konsekwencji tego rośnie zainteresowanie polskim rynkiem nieruchomości ze strony najmu instytucjonalnego PRS (Private Rented Sector). Sektor ten, tworzony przez fundusze instytucjonalne krajowe i zagraniczne ma bardzo dużą dynamikę rozwoju, o potencjale 100-200 proc. rocznie.

- Patrząc na prognozy tych funduszy do 2030 r. będą to wzrosty bliższe 200 proc. rok do roku – ocenia Z.Maćków.

Myślenie deweloperów i funduszy instytucjonalnych PRS jest całkiem inne, bo ci pierwsi budują mieszkania po to, aby szybko je sprzedać, gdy natomiast fundusze – po to, aby je wynajmować przez 20-30 lat. W konsekwencji tego inne są oczekiwania wobec architektów.

Deweloper ma filozofię studenta, który przed rozpoczynającą się sesją egzaminacyjną chce jak najszybciej zakuć, zdać i zapomnieć, czyli deweloper chce jak najszybciej zaprojektować, zbudować i sprzedać bo chodzi mu o osiągnięcie jak najwyższej marży w czasie (w perspektywie dwóch lat), ważna jest dla niego płynność i rolowanie kapitału związane z kolejnymi inwestycjami. Horyzont czasowy funduszy zajmujących się mieszkaniami na wynajem jest więc całkiem inny.

- Odmienność tych strategii widać szczególnie po fasadach budynków, dla deweloperów będziemy je nadal projektować pod system lekko-mokry, z bloczków silikatowych, najtańszych w wykonaniu, ale mniej trwały, co w perspektywie przełoży się na koszty kolejnych remontów, gdy natomiast fasada projektowana dla funduszy instytucjonalnych będzie wykonana z betonu architektonicznego lub z kamienia, która na etapie realizacji będzie dużo droższa, a w okresie eksploatacji okaże się tańsza – opowiada architekt Zbigniew Maćków..

Ważne dla kierunku rozwoju rynku nieruchomości powinno okazać się nastawienie młodego pokolenia Polaków, którzy bardziej traktują, że mieszkanie jest po to, aby je używać, a nie po to, aby je przede wszystkim posiadać.