Kto nie dostał „rządowego” kredytu, ten zostanie "wyrzucony" z rynku mieszkań

Na rynku mieszkań październik był rekordowy. Banki udzieliły 24,1 tys. kredytów, najwięcej od października 2021 r. W ujęciu wartościowym to kredyty na kwotę 9,725 mld zł, najwyższą w dotychczasowej historii rynku kredytów mieszkaniowych.

W październiku 2023 r., w porównaniu do października 2022 r., w ujęciu liczbowym udzielono o 267,0% więcej kredytów mieszkaniowych (+267,0%). W ujęciu wartościowym był to wzrost o 360,6% (dane BIK).

Gwałtowny wzrost popytu wywołał rządowy program „Bezpiecznego Kredytu 2%”, ogłoszony przed wyborami parlamentarnymi. Wzrost popytu nie powinien dziwić, skoro do spłaty rat państwo dopłaci 100-200 tys. zł. W budżecie państwa nie przewidziano dopłat aż na taką skalę, wynikającą z popytu na kredyty.

- Po stagnacji a nawet spadkach cen w drugiej połowie 2022 r., rok 2023 przyniósł nam skokowe wzrosty cen, zwłaszcza na rynku pierwotnym i zwłaszcza w największych miastach, pod tym względem liderem był Kraków - mówi w rozmowie z MarketNews24 Jan Dziekoński, założyciel firmy doradczej i portalu analitycznego FLTR.pl, niezależny analityk rynku nieruchomości. – Mamy do czynienia z sytuacją odwrotną niż w minionym roku, a ta obecna spowodowana jest „Bezpiecznym Kredytem 2,0”, które określonej grupie zapewni darmowe finansowanie do kupna mieszkania.

Popyt jest wielokrotnie większy niż się spodziewał ówczesny rząd i zderzył się z osłabieniem podaży, bo deweloperzy nie spodziewali się takiej ingerencji na wolnym rynku.

Dla tych, którzy znajdą się w szczęśliwym gronie kredytobiorców i szybko znajdą na rynku wolne mieszkanie, zanim jego cena jeszcze bardziej wzrośnie, niecałe 8 tys. zł w Warszawie, 6 tys. w Gdyni i około 5 tys. w Lublinie, to zarobki netto, które mogły wystarczyć na zakup dwupokojowego mieszkania z pomocą „Bezpiecznego Kredytu 2%”. W Krakowie standardowy 30-letni kredyt na 45-metrowe mieszkanie wiąże się z ratą na poziomie ponad 3,4 tys. zł, a w „Bezpiecznym Kredycie 2%” to ok. 2,1 tys. zł miesięcznie. W Rzeszowie zamiast 2,6 tys. zł miesięcznie płacilibyśmy 1,6 tys. złotych, w Lublinie z poziomu 2,4 tys. zł zeszlibyśmy na niecałe 1,5 tys. zł miesięcznie, a w Łodzi zamiast 2 tys. oddawalibyśmy do banku po około 1,2 tys. zł miesięcznie. W Warszawa to odpowiednio 3,7 tys. i 2,3 tys. zł (szacunki HREIT).

Jeśli kredyt taki zaciągalibyśmy na standardowych warunkach, to w Warszawie musielibyśmy zarabiać ponad 12 tysięcy złotych „na rękę”. Wystarczyłoby jednak niecałe 8 tys. zł, aby te same proporcje raty do osiąganego dochodu zachować przy „Bezpiecznym Kredycie 2%”. Dla porównania w Krakowie minimalny dochód z poziomu 11,5 tys. zł spadłby nam do niewiele ponad 7 tys. W Rzeszowie z 8,6 tys. zł netto zeszlibyśmy do 5,3 tys. zł netto, w Lublinie z niecałych 8 do 5, a w Łodzi z 6,6 tysięcy do niewiele ponad 4 tysięcy. (wyliczenia HREIT).

- Po stronie sprzedających nastąpiło bardzo szybkie dostosowanie cenowe, najszybciej limity cenowe z programu osiągnęły małe mieszkania, a trochę inna jest sytuacja w przypadku dużych mieszkań do remontu kapitalnego, w gorszych lokalizacjach i w przypadku domów jednorodzinnych o niskiej efektywności energetycznej – wyjaśnia Jan Dziekoński z portalu analitycznego FLTR.pl.

Tak hojnego programu mieszkaniowego w Polsce jeszcze nie było. Wnioskując o kredyt z dopłatą można dysponować mniejszym dochodem niż przy standardowej „hipotece”. Wymagany przez banki wkład własny zastąpiono gwarancją udzielaną przez BGK. Spłacać trzeba będzie i tak wyraźnie niższą ratę niż przy zwykłym długu. Można też nie płacić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.

- Wzrost cen jest tak wysoki, że duża część osób nie będących beneficjentem rządowego programu praktycznie została wyrzucona z rynku nieruchomości, gdyby chcieli uzyskać „zwykły” kredyt na 2-3 pokojowe mieszkanie w dużych miastach musieliby potwierdzić wymagane miesięczne wynagrodzenie na poziomach 15-20 tys. zł – podsumowuje ekspert FLTR.pl.