Nowa ustawa deweloperska to strzelanie do muchy z armaty

Zwiększy się ochrona prawna nabywców mieszkań, ale za to trzeba będzie dodatkowo zapłacić. Trudno jednoznacznie wskazać wygranego w sytuacji, gdy efektem będzie wzrost cen mieszkań.

Wątpliwości wzbudza przede wszystkim to czy planowane zmiany są adekwatne do ewentualnych ryzyk, biorąc pod uwagę doświadczenie 9 lat funkcjonowania obowiązującej ustawy deweloperskiej. W projekcie ustawy są też zmiany bardzo korzystne dla kupujących.

16 lutego 2021r. Rada Ministrów przyjęła przedłożony przez prezesa UOKIK projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, który przewiduje nowe obowiązki deweloperów, mające na celu zabezpieczenie interesów nabywców. 23 lutego projekt został przekazany do Sejmu RP. Aktualnie projekt skierowano do Komisji Infrastruktury, z zaleceniem zasięgnięcia opinii Komisji Finansów Publicznych.

Zgodnie z założeniami projektu, powołany zostanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, którego celem będzie zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkanie, w tym eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłaconych na mieszkaniowe rachunki powiernicze.

W ocenie Prezesa UOKIK oraz Rady Ministrów, obecny system ochrony środków wpłacanych przez nabywców mieszkań nie zapewnia odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa, zwłaszcza w przypadku upadłości dewelopera.

- Dla mnie jest to strzelanie do muchy z armaty, bo dotychczasowe środki zabezpieczające były wystarczające – mówi w rozmowie z MarketNews24 Monika Wystrychowska-Zawiślak, Senior Associate, Kancelaria Ożóg Tomczykowski. - Negatywnie oceniane są przede wszystkim otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze stosowane w znacznej większości przez deweloperów jako jedyny środek zabezpieczenia wpłat nabywców mieszkań. Jednak praktyka pokazuje, że w ostatnich latach było niewiele upadłości deweloperów i dotychczasowe środki zabezpieczające były wystarczające.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będą zasilały składki płacone przez deweloperów od wpłat dokonywanych przez nabywcę na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP). Projekt ustawy przewiduje maksymalną wysokość tej składki, wskazując, że w przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 2 proc., natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego - 0,2 proc. Obowiązująca wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu, co ma zapewnić jej elastyczność oraz możliwość odpowiedniego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe. Składki wpłacane na DFG nie będą zwracane.

Co również istotne, projekt przewiduje następujące zmiany, które są korzystne dla nabywców lokalu i które wymagały doprecyzowania:

*prawo nabywcy mieszkania do odmowy dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu;

*doprecyzowanie procedury odbioru lokalu wraz z uregulowaniem sankcji za nieusunięcie przez dewelopera wady lokalu w wyznaczonym przez konsumenta terminie;

*prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku ogłoszenia upadłości banku prowadzącego MRP;

*zwiększenie uprawnień kontrolnych banku oraz zaostrzenie zasad dokonywania wypłat z MRP na rzecz dewelopera;

*uregulowanie zasad, trybu zawierania i treści umowy rezerwacyjnej.

Po wprowadzeniu takich zmian może dojść do sytuacji, która w ekonomii menedżerskiej nazywana jest grą o sumie zerowej. W grze o sumie zerowej wygrana jednego gracza stanowi przegraną drugiego gracza, a suma ich wypłat jest równa zero. Jednak najbardziej prawdopodobny efekt rynkowy prowadzi do jednego: - Projekt przewiduje zmiany, które będą miały duży wpływ na działalność deweloperów w Polsce a co więcej również na wzrost cen mieszkań – komentuje M.Wystrychowska-Zawiślak.