Pojawi się komornik: co może zrobić dłużnik, a co wierzyciel

W trakcie pierwszego terminu komorniczych licytacji nieruchomość cena wywołania wynosi 3/4 wartości oszacowanej przez biegłego sądowego, natomiast przy drugim terminie to już tylko 2/3 wartości. Wtedy traci i dłużnik, i wierzyciel.

Skuteczna egzekucja z nieruchomości jest w wielu przypadkach jedyną szansą na odzyskanie należnych wierzycielowi pieniędzy. Sam proces egzekucji z takiego składnika majątku dłużnika nie jest przy tym ani prosty ani krótkotrwały, dlatego też tak ważne jest aby wspomóc organy egzekucyjne w skutecznej sprzedaży nieruchomości.

Co jest przyczyną relatywnie niewielkiej skuteczności przeprowadzonych licytacji? - Bez wątpienia potencjalni nabywcy obawiają się długotrwałej procedury załatwienia sprawy i doprowadzenia do szczęśliwego finału, który zakończy się wpisem nowego nabywcy do księgi wieczystej. Dodatkowo zniechęca ich także obawa przed ewentualnymi działaniami  dłużników, którzy mogą próbować za wszelką cenę ten proces wydłużyć. Jednakże największym problemem jest sposób informowania przez komornika sądowego o sprzedaży takiej nieruchomości w toku egzekucji - mówi w rozmowie z MarketNews24 Szymon Suchcicki, prawnik, adwokat w kancelarii Zięba&Partners .

Wskazane przez ustawodawcę sposoby poinformowania nabywców o zaplanowanej licytacji są mało efektywne, przez co krąg odbiorców takiego ogłoszenia jest nieduży. Zgodnie z nimi termin należy ogłosić co najmniej dwa tygodnie przed jej dniem na stronie internetowej i na tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Strony mogą wnioskować o ogłoszenie sprzedaży nieruchomości w inny wskazany przez nie sposób. Pomocną organowi egzekucyjnemu może okazać się dyspozycja wyrażona w art. 955 § 2 k.p.c., która stanowi, że na wniosek i koszt strony, komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób, w szczególności w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. O ile ogłoszenie w dzienniku poczytnym w danej miejscowości nie przyniesie raczej oczekiwanego rezultatu, o tyle ogłoszenie opublikowane na wniosek strony np. na ogłoszeniowych portalach internetowych może pozwolić na dotarcie do większej grupy potencjalnych nabywców. Co najważniejsze, z omawianego uprawnienia może skorzystać zarówno wierzyciel jak i dłużnik. Jednemu i drugiemu powinno przecież zależeć na jak najwyższej kwocie uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.

Kolejnym problemem samego ogłoszenia o sprzedaży jest jego treść. Zgodnie z przepisami prawa w ogłoszeniu w dzienniku wystarczy oznaczenie nieruchomości, czasu i miejsca licytacji, sumy oszacowania i ceny wywołania oraz wysokości rękojmi, jaką licytant powinien złożyć. Nie budzi chyba większych wątpliwości, że przy tak ważnej decyzji jaką jest zakup nieruchomości są to dane niewystarczające do zachęcenia potencjalnego nabywcy.

Jednak nic nie stoi na przeszkodzie by w treści ogłoszenia dokonywać bardziej szczegółowego opisu nieruchomości, zawierającego informacje o jej cechach, takich jak metraż czy rozkład oraz dodatkowych zaletach. Ważnym elementem takiego ogłoszenia niewątpliwie są również zdjęcia sprzedawanej nieruchomości.

- To wszystko pokazuje jak ważna jest aktywność stron przy tego typu egzekucji w celu zwiększenia jej efektywności - komentuje prawnik z Zięba&Partners.