Rynek mieszkaniowy czeka na zmiany dotyczące zdolności kredytowej

W grudniu mniejsza aż o 63% r/r była liczba wnioskujących o kredyt hipoteczny. Jest to jeden z najniższych wyników od stycznia 2007 r., czyli od 16 lat. Aby trend się zmienił konieczne byłoby zwiększenie zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa zależy od czterech czynników: stóp procentowych, wynagrodzeń, cen nieruchomości i kosztów utrzymania.

Bez jej zmiany najbardziej prawdopodobny wydaje się spadek cen nieruchomości, natomiast wynagrodzenia realnie od lata 2022 r. spadają, stopy procentowe raczej nie zostaną obniżone w najbliższym roku, a koszty utrzymania gospodarstw domowych, nawet przy spadku inflacji, będą jedynie mniej rosnąć. 

Na powstała na rynku sytuację zareagowali deweloperzy. Jak wynika z danych GUS za 10 miesięcy 2022 r., wydano pozwolenia na budowę 257,5 tys. mieszkań. To o 9,4% mniej niż rok temu. Ograniczenia dotyczą jednak przede wszystkim decyzji inwestorów indywidualnych. Deweloperzy otrzymali pozwolenia na budowę 175,1 tys. mieszkań, to oznacza spadek zaledwie o 0,2% r/r, a inwestorzy indywidualni -  na 78,7 tys., to mniej o 25,2%. Rozpoczęto budowę 178,3 tys. mieszkań. To o 25,3% mniej niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli budowę 101,0 tys. mieszkań (co oznacza regres o 28,3%), a inwestorzy indywidualni 74,8 tys. (to spadek o 20,4%). Deweloperzy przede wszystkim kończyli to, co było już rozpoczęte. Przekazali do eksploatacji 113,0 tys. mieszkań. To o 1,7% więcej niż w 2021 r.

Zdolność kredytowa zależy teraz najbardziej od Komisji Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S to wytyczne KNF kierowane do banków udzielających kredytów, w skład tej rekomendacji wchodzą zalecenia dotyczące wyliczania zdolności kredytowej ich klientów.

W swej kolejnej wersji rekomendacja KNF jest bardzo restrykcyjna. Banki mogą obliczać zdolność kredytową przy udzielaniu kredytów hipotecznych na okres nie dłuższy niż na 25 lat, a do obecnego poziomu oprocentowania bank musi doliczyć bufor bezpieczeństwa wynoszący 5%.

- Realnie banki wyliczają zdolność kredytową dla kredytów o oprocentowaniu na poziomie 15% - mówi w rozmowie z MarketNews24 Łukasz Cudek, prezes zarządu Albero Invest sp. z o.o. – Wydaje się słuszne, że skoro w najbliższych miesiącach nie będą obniżane przez RPP bardzo wysokie stopy procentowe, należałoby pomyśleć o obniżeniu tej rekomendacji do poziomu 2,5%.