W Polsce będzie rozwijał się mieszkaniowy rynek najmu instytucjonalnego

Po trzech kwartałach br. oddano do użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem. Deweloperzy i inwestorzy indywidualni przekazali 59,2% i 38,8% ogólnej liczby mieszkań. W bliskiej przyszłości powinien szybko rosnąć udział nowej grupy inwestorów.

Według wstępnych danych GUS, w okresie styczeń-wrzesień 2021 r. oddano do użytkowania 164,4 tys. mieszkań, tj. o 5,2% więcej niż przed rokiem. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 97,3 tys. mieszkań – o 3,8% mniej niż w analogicznym okresie 2020 r., natomiast inwestorzy indywidualni – 63,8 tys. mieszkań, tj. 21,3% więcej. W ramach tych form budownictwa wybudowano łącznie 98,0% ogółu nowo oddanych mieszkań. W pozostałych formach budownictwa, tj. spółdzielczej, komunalnej, społecznej czynszowej i zakładowej, oddano do użytkowania łącznie 3 318 mieszkań (2 567 przed rokiem). Powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych w okresie styczeń-wrzesień 2021 r. wyniosła 15,4 mln m2 , czyli o 11,0% więcej niż przed rokiem, a przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania osiągnęła wartość 93,7 m2 .

Rynek PRS (Private Rental Sector), na którym inwestorzy instytucjonalni kupują całe budynki, aby wynajmować mieszkania - nadal w Polsce nie jest duży. To zaledwie ok. 6 100 mieszkań. Udział PRS w rynku można szacować na 0,6%, natomiast prognozowana dynamika jego rozwoju to 100-200% rocznie.

- Ten rynek raczkuje, a inwestorzy działający na nim kupują co najmniej jednorazowo po sto mieszkań - mówi w rozmowie z MarketNews24 Dariusz Węglicki, dyrektor zarządzający funduszu Catella Polska, współtworzącego rynek PRS. – w porównaniu do Niemiec i innych krajów Zachodu jesteśmy na samym początku drogi.  Na Zachodzie poszczególni inwestorzy instytucjonalni dysponują pakietami po 50 tys. mieszkań.

Sytuacja mieszkaniowa w Berlinie, z bardzo wysoką dynamiką cen najmu spowodowała dyskusję czy negatywną rolę odegrały fundusze instytucjonalne, które wzięły udział w prowadzonej na bardzo dużą skalę prywatyzacji zasobów komunalnych.

- Sytuacja w Berlinie jest zupełnie inna, bo buduje się tam o połowę mniej mieszkań niż w Warszawie, dlatego deweloperzy mogą urządzać sobie casting na lokatorów – wyjaśnia D.Węglicki. – Natomiast w Polsce słabość rynku najmu ma inne przyczyny, wynika z coraz gorszych regulacji prawnych i podatkowych wprowadzanych przez rząd, ostatnio w całym pakiecie zmian nazywanych Polskim Ładem.

Natomiast od wielu lat trwa bez efektów dyskusja o przygotowaniu ustawy o REIT-ach. Ta regulacja mogłaby ożywić rynek, obniżając duże niedobory po stronie podaży mieszkań na wynajem, ponieważ w inwestowaniu w nieruchomości mogliby wziąć udział ci, którzy mają oszczędności, ale nie tak duże , aby kupić od dewelopera mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem.

- To byłyby bardzo bezpieczne instrumenty do inwestowania, działające pod nadzorem KNF i byłyby notowane na GPW – dodaje dyrektor Catella Polska. – Jeżeli jednak wprowadzamy złe zmiany prawno-podatkowe, to ktoś będzie musiał za nie zapłacić, a będzie to najemca, podatnik i przedsiębiorca.