Większa ochrona praw kupujących mieszkania w zamian za wyższą cenę mieszkań

Czy wchodząca w życie nowa ustawa deweloperska zapewni wyższą ochronę nabywców mieszkań, a może jednak wprowadzi chaos wśród deweloperów, zwiększy koszty inwestycji a tym samym cen mieszkań?

Od 1 lipca 2022 r. deweloperzy, którzy rozpoczną sprzedaż po tej dacie, zmuszeni będą odnaleźć się w nowej rzeczywistości inwestycyjnej z nowymi szerokimi obowiązkami. Nieprecyzyjność przepisów niestety nie ułatwi ich wdrożenia. Niesprzyjające są również trudne dla branży warunki polityczne i gospodarcze w jakich te zmiany wejdą w życie. 

- Ochrona nabywców bezspornie zwiększy się, ale nieproporcjonalnie wysokim kosztem i wysiłkiem jaki będą musieli ponieść deweloperzy na wdrożenie zmian a finalnie również sami nabywcy mieszkań, płacąc wyższe ceny mieszkań – mówi w rozmowie z MarketNews24 Monika Wystrychowska-Zawiślak, Senior Associate, Kancelaria Ożóg Tomczykowski.

Jednym z najistotniejszych nowych obowiązków deweloperów będzie przede wszystkim odprowadzanie składek do deweloperskiego funduszu gwarancyjnego (DFG) od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Co istotne, na tydzień przed wejściem w życie ustawy nadal nie opublikowano rozporządzenia, które precyzowałoby wysokość tych stawek. Zgodnie z opublikowanym projektem rozporządzenia, stawki te miały wynosić odpowiednio 0,45% przy otwartych rachunkach powierniczych oraz 0,1 % przy zamkniętych rachunkach powierniczych.

- Czekając na wysokość tych stawek doradzaliśmy naszym klientom, aby już teraz uzgodnili z bankami, prowadzącymi mieszkaniowe rachunki powiernicze zasady i warunki techniczne przekazywania składek do DFG, zwłaszcza że część banków pracuje bowiem nad systemami, które mają zautomatyzować przekazywanie składek do DFG – wyjaśnia M.Wystrychowska-Zawiślak.

Nowa ustawa deweloperska przewiduje również spore zmiany w zakresie zasad sporządzania prospektów informacyjnych. Deweloper zobowiązany jest do posiadania gotowego i kompletnego prospektu informacyjnego o treści zgodnej z wymogami nowej ustawy już w momencie rozpoczęcia sprzedaży. Ponadto, w prospekcie informacyjnym znaleźć ma się informacja o obiektach położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia, wynikające np. z funkcji terenu, stref ochronnych czy uciążliwości. Mimo nieprecyzyjności tego zapisu, przyjąć należy, że odnosi się on w szczególności do uciążliwości zapachowych, hałasowych i świetlnych. Jednak co dla jednej osoby może być uciążliwością nie do wytrzymania, dla drugiej osoby może być to całkowicie neutralne i niezauważalne. Tutaj zatem trudną rolą deweloperów jest tak dokładne analizowanie terenów sąsiednich dla inwestycji, aby prawidłowo i możliwie obiektywnie zidentyfikować wspomniane uciążliwości. Jeżeli po rozpoczęciu sprzedaży, w sąsiedztwie inwestycji pojawi się nowy obiekt, który generuje uciążliwości, konieczna będzie zmiana prospektu informacyjnego i poinformowanie o tym fakcie nabywców. W konsekwencji, kluczowe będzie dla deweloperów wdrożenie odpowiedniego systemu regularnej i jednolitej aktualizacji prospektu, zawiadamiania o zmianach nabywców i wprowadzania zmian w zawartych umowach.

Nie sposób wymienić wszystkie zmiany i nowe obowiązki deweloperów, wymieniłam tylko kilka podstawowych. Jednak co istotne, istnieje sposób, aby wydłużyć stosowanie starej ustawy deweloperskiej jeszcze przez najbliższe 2 lata. W tym celu należy w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego rozpocząć sprzedaż i zawrzeć co najmniej jedna umowę deweloperska z nabywca przed 1 lipca 2022r. Jeżeli w ramach danego przedsięwzięcia wyodrębnione zostały zadania inwestycyjne konieczne jest rozpoczęcie sprzedaży i zawarcie co najmniej jednej umowy deweloperskiej dla każdego wyodrębnionego zadania inwestycyjnego. W przeciwnym razie zadania w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego będą podlegały rożnym przepisom.

- Rekomendujemy deweloperom zawarcie co najmniej dwóch lub trzech umów deweloperskich, na wypadek gdyby odstąpiono od którejkolwiek – dodaje M.Wystrychowska-Zawiślak z Kancelarii Ożóg Tomczykowski. - Dzięki temu, przez najbliższe dwa lata stosowane będą zasady starej ustawy deweloperskiej, deweloperzy będą mieli więcej czasu na dostosowanie się do nowych wymogów jak również zobaczyć jak nowe regulacje będą stosowane w praktyce.